Закон о дольщиках в строительстве 2020 в гаранте

Закон о дольщиках в строительстве 2020 в гаранте

Законе о долевом строительстве: основное в 2020 году


Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие. Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.

  1. По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.
  2. Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
  3. Строительная компания, начиная строительство на основании , должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство.

Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

  1. Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.

После вступления в силу новых правил строительства, дольщики гарантированно получат законное жилье в оговоренные заранее сроки. Нарушение этого пункта договора может стать поводом для отказа в выдаче новых разрешений. В эту ловушку могут попасть, в первую очередь, крупные девелоперы, занимающиеся одновременно возведением нескольких объектов.

Нарушение сроков строительства всего на одном из объектов может сыграть с застройщиком злую шутку и даже поставить крест на карьере. Разъяснить по поводу изменений в законе о долевом строительстве и выяснить на сколько они могу коснуться Вас поможет наш специалист-консультант по юридическим вопросам. Заполните форму ниже и наш дежурный юрист свяжется с Вами в ближайшее время!

Долевое участие в строительстве — изменения с 2020 года

Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.Уже с 1 июля 2020 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.Изменения (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2020 года — этот период считается переходным.

Основная часть поправок начала действовать уже с 2020 года, остальные — с середины 2020 г.Главное — с 1 июля 2020 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.

Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  1. введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  2. для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  3. увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.
  4. если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома.

Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ГК РФ.Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.Особенности эскроу в строительстве:

  1. в случае банкротства застройщика

Изменения в законе о долевом строительстве

Последние изменения этого документа еще более ужесточили правила для застройщиков, и фактически заменили долевое строительство проектным финансированием.

Система уже начала действовать, но переход на новые правила будет постепенным.

Пока что строительная организация может самостоятельно выбрать схему инвестирования, а с 2020 года договора долевого строительства отменят. Будет использоваться новая схема инвестирования процесса создания многоквартирных домов.

Но те застройщики, которые начали процесс до лета 2020 года, оставят за собой право завершить его по старым правилам.

Главным новшеством стала замена обычной схемы инвестирования на более безопасную для покупателей. Застройщик теперь будет строить объект не за счет денег дольщиков, а на кредитные средства. Покупатели также смогут купить квартиру «на стадии котлована», но свои средства будут переводить не напрямую компании, а на специально созданные эскроу-счета.
Только после сдачи новостройки, организация сможет снять деньги с этих счетов, и, после расчета с банком, получить прибыль. Читайте также: Как снять обременение с квартиры Другие изменения в законодательстве Анализ законодательства позволяет выделить и другие важные новшества в сфере долевого строительства: Создание официального реестра застройщиков.

Эта мера позволит исключить из числа строительных организаций фирмы – однодневки, что обезопасит потребителей от вкладывания денег в заведомо провальные проекты. Застройщиков обязали размещать проектную информацию по строящемуся объекту в сети для свободного доступа. Потенциальные покупатели жилья могут проверить законность готовящегося строительства перед заключением договора с компанией.

Цена на покупаемый объект теперь будет формироваться исходя из стоимости квадратного метра и площади помещения. Это исключит ситуации, когда квадратура переданного в собственность жилья меньше фактически оплаченной. Раньше справедливости в такой ситуации можно было добиться только через суд.

Строительной организацией может быть только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше стоимости всех возводимых объектов, и не менее 150 миллионов рублей. Теперь застройщик за отказ устранить недостатки в сданном объекте несет ответственность в соответствии с законом о защите прав потребителей, а не по ФЗ 214.

Это значит, что сумма неустойки будет значительно выше.

Создание компенсационного фонда, откуда станут возвращаться деньги пострадавшей стороне в случае банкротства застройщика. Фонд будет пополняться за счет перечислений строительных компаний в сумме 1 % от стоимости строящегося объекта. А пока средства дольщикам возвращает Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка.

Сумма возврата на данный момент не может превышать 10 миллионов рублей. Строже будет регулироваться рекламная деятельность компаний с целью привлечения денег дольщиков.

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2020 году

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками.

Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.

Во-первых, должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство».

Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика). В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией.

Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников.

Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица. Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).

В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства). В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

  • При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях.
  • Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
  • Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
  • Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.

До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте.

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта;
  3. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  4. заключение государственной экспертизы проектной документации;
  5. проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;

Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.

Рекомендуем прочесть:  Отказ в выдаче визы как выглядит

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;

  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов.

    Данная норма введена с 2017 года;

  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.
  • Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

    С 01. 07. 2020 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

    1. Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
    2. Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
    3. Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
    4. Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2020 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
    5. Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

    Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ.

    В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

    1. Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
    2. Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
    3. Обозначено
    4. Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;

    Проекты АО ДОНСТРОЙ

    С 1 июля 2020 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства.

    Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2020 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей.
    Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом. Во-первых, переход на счета эскроу.

    Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия.

    После 1 июля 2020 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность.

    Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков.

    Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение .

    Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2020 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов. Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств.

    Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства.

    Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу.

    Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки. Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов.

    В начале июля 2020 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

    Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства , чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков.

    Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

    В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта.

    Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу.

    Она стоит одинаково и для , и для проекта точечной застройки.

    В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%. Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ.

    Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения.

    Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу.

    И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта. И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии.

    В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства.

    Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

    Изменения в законодательство о долевом строительстве в 2020 году

    Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета, независимо от даты получения разрешения на строительство. Установленные статьей 18.2 Закона 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

    Независимо от даты получения разрешения на строительство Застройщику запрещено:

    • привлекать нецелевые займы;
    • использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
    • создавать коммерческие и некоммерческие организации;
    • принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
    • выпускать и выдавать ценные бумаги;
    • осуществлять наличные расчеты.

    Кроме того, Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет. Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков.

    Однако, законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа:

    • ставка по таким займам не должна быть более ключевой ставки, установленной ЦБ РФ +2%.
    • займы не должны быть более 20% от сметной стоимости строительства;

    Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено застройщиком до 01.07.2018г. Банковский контроль в отношении застройщиков осуществляется по всем объектам долевого строительства, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 01.07.2018г.

    Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

    Елена Никоненкова,директор КФ «Перецедент»

    Предусмотрена возможность заключать договоры долевого участия в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу

    Да, теперь в Проектной декларации должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ. Кроме того, вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию.

    Застройщики, получившие заключение по экспертизе проекта до 01.07.2018г., обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока теперь является основанием для проведения внеплановой проверки.

    Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

    Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из , который, возможно, со временем расширится.

    Для застройщика схема такова:

    1. компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
    1. берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
    1. оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
    1. после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

    В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей.

    И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

    Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка. «В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова.

    — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию.

    Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить». Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

    «Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2020 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России.

    Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке.

    Срок сдачи данного объекта — 2021 год. К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

    Закон о долевом строительстве в 2020 году

    Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов.

    Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика. С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.

    Если дом к договорному сроку не сдан в эксплуатацию, участники вправе вернуть деньги с эскроу-счета. Специальное установило требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу.

    Счета пайщикам открываются в банке, выдавшем целевой кредит застройщику для обслуживания проекта после государственной регистрации ДДУ. Разрешается привлекать средства дольщика минуя счета эскроу, если ДДУ заключен в период между сдачей дома в эксплуатацию и его кадастровым учетом.

    При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений. Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу.

    Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект. К строительным рискам добавляются риски, связанные с финансовой устойчивостью банка. Не определен механизм перевода денежных средств со счетов эскроу из банка, у которого отозвали лицензию, другому уполномоченному банку.

    Счета эскроу защищают гарантии Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. Если дольщик успел накопить на счете большую сумму – разницу он потеряет.

    Строительство — отрасль с долгим производственным циклом.

    Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет.

    Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.

    Вложение в банковский депозит, по которому владелец счета получает пусть небольшой, но доход, может оказаться выгоднее, и он предпочтет накапливать средства на депозите для покупки готового жилья. Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.

    Средства на счетах эскроу — бесплатный оборотный капитал для банка. Поэтому он объективно заинтересован в их удержании. А механизм разрешения спора между застройщиком и банком относительно выплаты этих средств отсутствует.

    Новая редакция закона расширила перечень оснований для проведения внеплановых проверок застройщика: истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения; нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика; просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;

    Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред.

    от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

    Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

    Указанные отношения регулируются Гражданским Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.4.

    Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной в соответствии с Федеральным от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации). Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законеДля целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — хозяйственное общество:которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

    Долевое строительство: изменения с 2020 года

    Из этой «копилки» государство стало выплачивать возмещение гражданам, участвующим в ДДУ, в случае банкротства застройщика.Альтернатива прежней схемеНесмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об упразднении с 2020 года ДДУ всколыхнула общественность. Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был чуть ли ни единственный шанс обзавестись собственным жильем.

    Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов. На самом деле все очень просто.

    Взамен рискованной для покупателей схемы долевки президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2020 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.Переходный периодСитуация на рынке недвижимости не изменится в одночасье: часть изменений уже вступили в силу, окончательно на новый вид финансирования девелоперы переходят с 1 июля 2020 года.

    При этом, все коррективы, внесенные в закон № 214-ФЗ распространяются на ДДУ, заключенные после 1 июля 2020 года.Переходный период продлится с 1 июля 2020 года по 1 июля 2020 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты.

    С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.Для сведения. Проектное финансирование подразумевает хранение денежных средств покупателей на спецсчетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета-эскроу). Девелоперы же могут вести строительство на свои “кровные” или воспользоваться услугами банка, то есть взять в кредит.

    Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%.Возможные последствияС момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ.

    Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры.

    Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:

    1. Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья.
    2. Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.

    Из негативных откликов реформы возможны следующие:

    1. Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров.

    Закон о долевом участии в строительстве 2020 года – изменения с 1 июля

    Это рабочая схема, которая позволить избавить рынок от многочисленных мошенников и вопроса неисполнения обязательств.

    В то же время, эксперты обращают внимание на возможный рост цен на первичном рынке.

    Кроме того, возможен отток из данной сферы застройщиков и возникновение дефицита жилья. Теперь подробнее об изменениях в законе.

    Закон 214-ФЗ о долевом строительстве в новой редакции предполагает новую систему расчетов. Теперь все расчеты по договорам, заключенным после 1 июля, даже если разрешение на строительство получено ранее 1 июля 2020 года (даты, когда ужесточились требования к застройщикам в связи с вступлением в силу очередных изменений в ФЗ-214), будут производиться через специальные эскроу-счета. Так называются специальные счета, на которых деньги аккумулируются, замораживаются до наступления определенных обстоятельств и полного выполнения своей части обязательств одним из участников правоотношений.

    Таким образом, введен запрет на сбор средств застройщиками, кроме объектов, которые уже проданы на 10 и более процентов и готовы более чем на 30 процентов.

    Под каждое разрешение на строительство теперь будет открываться такой счет в кредитной организации, уполномоченной на то государством. Банкам также предоставлено право контроля за совершаемыми застройщиком операциями, при выявлении нецелевых расходов такие операции будут запрещены. Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.

    Денежные средства на эскроу-счетах будут страховаться, при этом существует ограничение страховой суммы – 10 миллионов рублей. Фонд защиты прав дольщиков действует с 2017 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний.

    Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными.

    Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

    Теперь Фонд получает дополнительные права: осуществлять контроль за строительной деятельностью, в том числе, он может проверять финансово-хозяйственную деятельность компаний в целях своевременного выявления неплатежеспособных организаций. Большая часть поправок касается введения дополнительных требований к строительным компаниям:

    1. опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
    2. в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
    3. только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.
    4. размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;

    Установлены и уточнены и некоторые иные требования.

    Комментарии 0