Покупка по переуступке прав риски

Покупка по переуступке прав риски

Оглавление:

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке


Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Сама по себе возможность по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика.

Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем.

Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика.

На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки.

Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето.

Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную. В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.
При этом по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности. Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит.

Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка.

Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов.

Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора.

Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию. Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком.

Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки.

Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены. В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить.

Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Переуступка прав: особенности сделок

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки.

Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика.

Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.Ничего страшного в этом нет, но существуют риски.

Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой.

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Согласие заверяется нотариально. Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств.

Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования. Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности.

Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора.

Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок. Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  • Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  • Проектную документацию.
  • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
  • Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  • Лицензию на застройку.

    При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.

  • Разрешение на строительство.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    1. Сроки.
    2. Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    3. Гарантии.
    4. Стоимость.
  • Приёмка жилья.

    После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

  • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

    1. Акт приема-передачи жилья.
    2. Кадастровый паспорт.
    3. Документы об оплате госпошлины.
    4. Заявление на регистрацию.
    5. Договор долевого участия.

    Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц.

    После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа.

    Покупка квартиры по переуступке – Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме +Советы

    Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.

    После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю. Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой.

    Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту.

    В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.

    ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра.

    В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.

    Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия.

    В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.

    Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.

    ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки.

    Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов. Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

    1. Договор долевого участия с застройщиком первоначальный,
    2. Подписанные заявления.
    3. Квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины,
    4. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя,
    5. Согласие на переуступку прав от банка и строительной компании,
    6. Документ, подтверждающий отсутствие долга продавца перед строительной компанией, либо договор о переходе долговых обязательств на нового покупателя,
    7. Нотариально заверенное согласие супругов сторон, либо копия брачного контракта, где имеется подтверждение отсутствия необходимости предоставления согласия второго супруга,
    8. Договор ипотечного кредитования и закладная, при оформлении приобретения недвижимости с помощью заемных средств.

    Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.

    ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия.

    Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

    Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

    Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также – , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.

    Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ. Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика ().

    И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него. Что здесь можно посоветовать Покупателю?

    В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

    Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

    Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

    В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег.

    Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

    Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см.

    по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

    самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке. Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность. Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре.

    Риски при покупке квартиры по переуступке прав

    Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

    Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства.

    Главная цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

    Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области.

    Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы.

    Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством. Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве.

    Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру. Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание.

    Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки. Рекомендуем ознакомиться: В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:

    1. акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.
    2. уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
    3. квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
    4. разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
    5. текст самого договора;
    6. разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
    7. если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;

    Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем. В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется.

    Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право. Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ. К таким документам относят:

    1. отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
    2. проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
    3. учредительные бумаги строительной организации;
    4. документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования.

    Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

    • Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е.

      после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику.

      Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

    • Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости.

      Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию.

      В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

    Что собой представляет договор о переуступке права требования?

    Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки.

    Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.

    В классической уступке цессии существует три стороны:

    • кредитор (цедент);
    • тот, к кому перейдут права цедента (т.е. кто станет в будущем кредитором);
    • цессионарий (тот, кто должен выполнить свои обязательства по отношению к цеденту).

    В разбираемой разновидности переуступки прав требования также три стороны.

    Первой выступает цессионарий, то есть компания застройщик, осуществляющая возведения многоэтажного дома. Вторая сторона (цедент, или кредитор) – это участник долевого строительства. Третьей стороной будет тот, к кому по договору перейдут права цедента.

    Таким образом, предметом рассматриваемого договора будет именно переход права дольщика требовать от застройщика выполнения его обязательств касательно возведения здания. Цессионый договор вообще вызывает у рядовых граждан массу вопросов, первый из которых: «А почему, собственно, квартира перепродается?». Основных причин такой уступки три: невозможность оплатить квартиру в строящемся доме по ипотеке, неотложная надобность в деньгах либо инвестирование средств в застройку.

    В последнем случае договор долевого участия уже изначально заключается с целью переуступки и получения на этом определенной прибыли. Ничего криминального в них нет.

    Но и мошеннические действия исключать не стоит, они тоже имеют место быть. Следует помнить, что, помимо договора цессии, существует еще и договор долевого участия в строительстве, который является основным. Нужно быть очень внимательным, чтобы избежать переплаты, ведь у цедента тоже есть обязательства – оплатить квартиру.

    Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

    Чем опасна покупка квартиры в новостройке по переуступке прав?

    Переуступка права требования – официальная сделка, которая предусматривает переход права требования квартиры от цедента к цессионарию.

    Каждая сторона имеет свои выгоды от такой операции.

    Но, безопасно ли покупать квартиру по переуступке, какие риски могут быть, и реально ли получить жилье?

    Эти вопросы волнуют каждого покупателя, решившегося на такую сделку. ФЗ № 214 регламентирует всю процедуру и основные моменты цессии.

    Нужно учитывать основной фактор, что передается не квартира в собственность, а право ее требования.

    Некоторые участники просто не понимают суть процесса, что и приводит к нечестному сотрудничеству. Чтобы знать, опасно ли покупать квартиру по переуступке, нужно тщательно изучить понятие переуступки, оценить рынок, его участников, практику заключения таких договоров. Требовать право собственности можно после сдачи дома в эксплуатацию.

    Застройщик должен официально окончить строительные работы, ввести дом в эксплуатацию , после чего начать заселение.

    Переуступка может быть выполнена только при условии активной застройки объекта.

    Это значит, что договор заключается до момента ввода дома в эксплуатацию. Участник долевого строительства уступает свое право другому лицу. Договор становится дополнением к основной части ДДУ.

    Застройщик обязан будет передать недвижимость не первому участнику, а тому, кто купил право требования. Чтобы узнать, не опасно ли покупать квартиру по переуступке, нужно учитывать несколько важных критериев:

    1. Репутация застройщика – следует изучить историю деятельности компании. Важно знать, что компания не находится на стадии банкротства, так как это однозначный вариант потери своих вложений.
    2. Чистота застройщика – нужно удостоверится, нет ли уголовных дел с участием руководителей или самой фирмы. Для этого можно посетить электронную картотеку Федерального арбитражного суда.
    3. Изучение проектной документации – данный документ находится в открытом доступе на официальном сайте застройщика или на сайте жилого комплекса. Можно сравнить установленные сроки, проекты, характеристики жилья с реальной ситуацией на стройплощадке.
    4. Отзывы клиентов и покупателей – это надежный источник, свидетельствующий о репутации компании.

    Те цессионарии, которые уже были участниками сделки, или просто инвесторы по ДДУ всегда высказывают свое мнение о застройщике.

    При том, что отзывы могут быть положительные и негативные. Отрицательные всегда могут насторожить на сотрудничество и предотвратить возможный риск.

    Опасности переуступки квартиры могут заключаться в двойных продажах.

    Таким образом мошенники продают право требования собственности нескольким покупателям. В конечном итоге оказывается, что владельцев квартиры сразу несколько человек. Единственным, проверенным и правильным способом является грамотное оформление всех документов и обязательная регистрация договора в Росреестре.
    Только один документ, на одно право требования в конкретном доме может официально считаться законным.

    «Двойные продажи» в таком случае исключены. Обман при переуступке квартиры может подстерегать покупателя в разных аспектах.

    Необходимо быть юридически подкованным, владеть реальной ситуацией на рынке, знать всю информацию о застройщике. Только так можно предотвратить опасность покупки квартиры по переуступке.

    Очень часто за привлекательной ценой, выгодными предложениями скрывают мошеннические схемы. Результат такой цессии один – безвозвратная потеря денежных средств, длительные судебные споры и сплошная головная боль.

    Переуступка права должна проводится по всем правилам законодательства и быть официально оформлена. Дата: 24.03.2020 Остались вопросы Напишите нам в чат

    Покупка квартиры по переуступке прав

    Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.Помимо основных договоров, существуют и прочие, согласно которым застройщик может иметь обязательства перед третьими лицами.

    Последние вправе по желанию переуступить право требования. Пример такого документа — договор взаимозачета, если подрядчик выполнил работы перед застройщиком в обмен на право требования недвижимости. В большинстве случаев говоря о переуступке права на квартиру, подразумевают передачу прав именно по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов.На заметку: Взаимоотношения содольщиков регулируются законом .

    В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

    1. уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
    2. если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.
    3. заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;

    Стороны должны соблюдать все нормы закона, иначе договор не будет иметь юридической силы.Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

    • Несоответствие плановой и фактической планировки.
    • Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал.

      Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.

    • Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено.

      После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.

    Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет

    Переуступка: хитрости сделки.

    Инструкция для покупателя

    Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

    1. продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
    2. нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
    3. если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).

    Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо: Проанализировать и подготовить документы

    • Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
    • Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
    • Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика.

      На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление).

      При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.

    Подписать договор

    • Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик.

      Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

    • Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).

      Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

    Передача денежных средств продавцу Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку.

    Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

    Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Итак, подведём

    Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

    Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком.

    Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам. После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
    Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры.

    Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

    В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ).

    Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ.

    При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

    Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

    Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

    Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

    Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика

    Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

    Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись; переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца; если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии; если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга.

    Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе; далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте .

      характеристики объекта сделки; сумма сделки.

    Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

      удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;

      договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства; справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга; письменные согласия застройщика и банка; согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления; закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

    Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней. В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

    Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика. Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

    Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы. Велика вероятность приобрести квартиру, которую

    Риски покупки квартиры по договору переуступки прав

    Так как большинство инвесторов покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, а получать права собственности на квартиру не планируют, поэтому и стремятся реализовать недвижимость по максимально выгодной цене до вступления в права собственности.

    Еще одним аргументом в пользу реализации недвижимости до момента вступления в права собственности является период неопределенности, в который происходит оформления прав собственности, он достаточно длительный и нет четкого понимания, когда он будет завершен. Покупать квартиру в любом случае безопаснее у самого застройщика, чем по правам переуступки.

    Это связано, прежде всего, с тем, что у продавца основания для появления прав переуступки могут быть спорные.

    Однозначное и бесспорное право требования на квартиру имеется у покупателя по договору ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре. Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах.

    При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию. Важным нюансом заключения договора переуступки прав являются особенности расторжения договора.

    Если договор будет расторгнут с застройщиком по той или иной причине, то конечному покупателю достанется только сумма, равная первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ. Так как стоимость квартиры по договору цессии обычно выше, чем в первоначальном договоре, то риск потерять часть денег сохраняется. Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ.

    При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав. Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре.

    То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество. Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке.

    Эти документы должны быть переданы новому покупателю: Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным. Все последующие договоры о переуступке требований.

    На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.

    Комментарии 0